保利悦家云：“二手指导价”号角吹响，对新房影响几何？
粉丝来信
保利小研：
见信好！
最近刷小视频我常常看到二手限价，还是不太理解这个政策怎么操作啊？对新房会有影响吗？看盘的时候销售说，好些客户是从二手转过来看新房的，现在二手不划算，不好买啊，预计新房会被带火。想问问是这么个情况吗？
——幸运的小王
小王：
你好！感谢你的来信！
2月深圳发布了“二手指导价”，也就是你所说的“二手限价”，东莞、成都等城市陆续跟随，二手价格调控城市数目持续增加。虽然说是“指导价”，但既要求挂牌价、成交价不能超过指导价，又要求银行放贷要以指导价为标准，确实出现了二手房贷款缩水、客户转向二手、新房热度有所上升的情况。
那么这对新房市场和购房者具体有什么影响呢？接下来我们展开说说具体情况。
NO.1 | 背景
热点城市一二手倒挂下市场全面火热，二手价格调控重要性提升
深圳、南京等热点城市新房限价严格，二手价格单边上涨、跳涨明显，中介价格炒作的现象频频出现，一二手价格倒挂价差持续扩大。如深圳一二手倒挂程度最低达5成，部分项目今年一季度的二手价格较去年上半年涨幅达4成，新房“打新热”高温不下，推动楼市全面火热。
全国多城二手市场占比逐渐提升，监管好二手价格，是稳定市场价格预期的重中之重，并结合新房、土地等配套政策，实现楼市“三稳”目的。截止目前，深圳等9城已初步建立二手价格指导机制，“二手指导价”成为重要的调控工具。
NO.2 | 影响
二手“阵痛”降温，新房刚需上车时机到来，性价比进一步凸显
二手指导价影响房产挂牌、网签、金融放贷等交易环节，短期内二手交易周期拉长，房东不愿降价出售，价格虚高楼盘被下架，购房者可贷金额缩水，因资金不足延迟入市。部分客户流向新房，新房客户需求更加充足。
以深圳为例，调控后“卖一买一”链条受阻，二手房成交量大幅下滑，新房价格预期走稳，“打新”热度下降，投资客退潮，但楼市向好预期不改，刚需上车窗口期来临。
以成都为例，调控后二手挂牌及成交规模双向遇冷，二手交易周期拉长叠加信贷偏紧影响，部分二手需求流向新房，新房信贷整体较二手宽松，首付要求更低，性价比凸显，部分新房项目摇号人数明显增加。
NO.3 | 小结
二手指导价通过稳定二手价格预期，收窄一二手倒挂空间，进而稳定新房价格预期，叠加金融放贷收紧下，短期二手市场降温明显，投资客退潮。但楼市向好预期不改，正是刚需上车好时机，且二手信贷收紧下新房入市门槛相对较低，新房性价比凸显。
二手指导价调控城市或将继续增加，改善客也应加快置换步伐，抓紧“卖一买一”，趁着销售旺季逐步到来，积极看房，赶在调控前完成“换乘”。
悦家云
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