被移出恒生指数股，俱乐部两个月未发工资，恒大的败在于不“知止”

政策红线永远是企业的底线！

文：中外管理 庄文静

责任编辑：辛国奇

曾经的恒大有多风光，现在的恒大就有多落魄。

11月19日，中国恒大被剔除出恒生中国企业指数。近日，中超著名球星、“归化球员”高拉特，已经与广州队正式完成解约。此前，因遭遇财政危机，恒大足球俱乐部不得不取消与外籍教练卡纳瓦罗及其团队的合同。而恒大俱乐部支付完球员9月份的薪水后，已经明确告知所有球队成员：俱乐部账上已经没有钱支付球员之后的薪水，球员找到下家后，可以和俱乐部协商解约。

曾经的首富许家印，手握几千亿现金，自2021年以来，恒大资金链断裂的消息愈演愈烈。这让手持恒大商业承兑汇票的供应商纷纷公告催款、上门讨债，尽管恒大三番五次地承诺兑付，但持票者人人自危。而恒大手里的商票余额高达两千多亿元，是目前签发商票最多的中国企业。

恒大作为龙头房企，2020年总资产1.86万亿，但总负债1.52万亿，82%的家底都是债，实则“外强中干”。要知道，2020年国内生产总值才是100万亿元，恒大的债务竟达到GDP的1%。

而恒大暴雷，就是从小的债务违约开始产生连锁反应，导致挤兑、股债双杀、资金链断裂，最后是企业出售资产、裁员。特别是，恒大对7万多投资者的承诺无法兑现，未完工的房地产项目停止建设，使100多万购房者面临无法按合同约定拿到房子的风险。

恒大刚成立时，在“身无几文”的情况下，许家印就敢“空手套白狼”，争夺上亿元的地产项目，并且成功拿下。在恒大准备去香港上市前，他敢在融资情况未明时，展开疯狂扩张，最终成功上市，自己也顺势成为内地首富。

2010年后，国家强硬调控房价，他依然顶着压力积极加杠杆，疯狂拿地。最后终于盼来“涨价去库存”，恒大一举成为“宇宙第一大房企”。

2016年，国务院正式发布“房住不炒”政策，打击房产投机、抑制房地产泡沫。我们看到，此前王健林低价抛售万达地产，但许家印却不信，他依然复制过去的成功，谁料迎来了“三道红线”、借壳上市梦碎。随着今年7月，广发银行申请冻结恒大银行存款时，恒大才踉跄倒下。

2021年，商业领域影响最大的事件，莫过于“恒大危机”，风向变了，但很多企业掌门人却没有御寒添衣，继而愈演愈烈从轻感冒变成了“重症”。而房地产的问题显然不止于一个行业，仅恒大就有5万余家上游供应商，纷纷受到牵连。中国房地产市场未来还会有哪些变化，产业链上的各路企业又该如何加强内功修炼？

从“野蛮生长”到“房住不炒”

自中国改革开放以来，1979年起中国房地产业就开启了萌芽阶段。但从计划经济到市场经济过渡的阶段，人们还处于迷茫期和新旧思潮的转换时期，所以房地产市场的发展缓慢。

直到1998年，迎来了房地产的蓬勃发展阶段。特别是1998年国务院颁布“房改通知”后，房地产市场进入了蓬勃发展期，到了2002至2004年间，就出现了房地产过热势头。随后，2005-2007年的调控目标就是要稳定住房价格。但2008年国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，促使房价大涨。2010至2013年间，“史上最严厉的调控”拉开了序幕，在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，开始实施限购措施，房地产过热得到暂时限制。2014-2016年，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，有关部门出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，也使得一二线房价暴涨，基本上翻番。这可谓是房地产市场的“黄金时代”。

随着2016年，政府提出“房住不炒”的定位后，地产行业进入了调整规范阶段，“促进房地产市场平稳健康发展”的定位，既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落。接下来，高层持续推进地产行业的规范化，随着“三道红线”“两个上限”等政策陆续出台，未来地产行业长期的制度顶层设计已然定调。

当“真爱”被“宠坏”

2014年时，经济学家马光远有一句名言：“如果这世上有一种爱是真爱的话，就是中国政府对房地产的爱”。长期以来，房地产业一直被视为中国经济的晴雨表。

因此，中国地产业可谓是“恃宠而娇”，即便赚得盆满钵盈，也依然改不掉“老赖”的毛病，拖欠债务、拖欠税费等恶习难改。房地产在很多地方都是支柱产业，从地方政府到商业银行，都把房地产和开发商当成了“聚宝盆”，都处处为开发商撑起了保护伞。

十年前，龙永图就曾有一个比喻：“如果我们把房地产看作是一个人的话，我会觉得这个小伙子挺健康的，健康的有点过头，因为上了火，满脸都长了疙瘩，而且这个小伙子不太成熟。比如说他赚钱的欲望比较强，承担社会责任的精神还不够。所以应该要好好调教一下这个小伙子，告诉他除了赚钱以外，还要考虑怎样去承担更多的社会责任。另外，小伙子要吃一点中药调整调整，不要火气那么旺，火气旺可能会得别的病，甚至更严重的病。”

如今，“小伙子”长大了，由于营养过剩反而得了“三高”——高负债、高杠杆、高周转。其中，恒大更是“三高群体”的代表，而此次危机也正是“病灶”的集中爆发。

随着2016以来，国务院正式发布“房住不炒”政策以来，我们看到越来越严格的房地产政策，正在逼迫野蛮生长的房地产业“降速提质”。“三高”如果得不到控制，中国经济乃至民生福祉也难免受到波及。

国家信息中心首席经济师祝宝良在谈及此次恒大危机时，透露了几个经济数据：在恒大的上下游产业链中，涉及的企业大约有5万多家。房地产是国民经济发展中重要的第一支柱产业，并且涉及的产业链非常长。在中国经济版图中，汽车产业占GDP的2%，而房地产业却占到了14%。

因此，我们出台的房地产政策，绝不是要把产业整死，而是要使产业更规范化的良性发展，特别是不能把房地产作为短期刺激经济的手段。而为了中国经济的持续和稳步发展，有关部门也将房地产的调控目标定在价值上涨不得超过5%，下降幅度不高于15%。

纵观近年来，政府对于各大产业的力腕政策，就不难看出对所有产业的改革，都将是“动真格”的。比如，自从“双减”政策实施以来，整个教培行业都受到了严重的冲击，像新东方这样的业内龙头企业，短短半年间，市值就缩水2000亿元，而俞敏洪也宣布将裁员4万人。祝宝良预计，教培产业将有260万人失业。

祝宝良表示，这些现象，绝不是某些行业的个体表象，而是当下中国政府的作风：言之必行，说到做到。而“力腕”之后必然是“力挽狂澜”，每一项政策的出台，都是国家整体战略的体现。

而房地产行业的政策走向，更是要抑制产业“野蛮生长”，走向市场规范和商业文明。但很多时候，企业的失败在于看不清外界环境变化和政策方向，或者干脆视其为“耳旁风”。

认知的失败：知止而后有定

回溯多年前，另一位地产界大佬王健林就两度登上中国首富榜。2015年时，他还以2200亿身价成为全球华人首富。

正在万达帝国风光无限之时，2016年国务院正式发布了“房住不炒”政策，引发了房地产企业和投资界的震动。2017年，王健林因负债掉落神坛，万达被监管部门点名，事态迅速发酵。

据资料显示，王健林当时向银行贷款4000多亿，负债率累积达到70%。与此同时，他投资的海外产业也出现亏损，这无疑是雪上加霜。一时之间，万达的债务一度飙升到6000亿。

王健林一下子由首富变“首负”，银行步步紧逼让他还钱，但此时王健林手上空有股票和资产，没有现钱。接下来，王健林开始大规模的变卖万达资产、物业。甚至，人们一度以为万达要轰然倒下了。2018年，王健林通过转卖万达商业和万达影业的股票，不断拆解变卖自己一手建立起来的资产帝国，相继偿还了2000亿元的债务，其负债率也相较于同行低了20%。

尽管王健林当年变卖产业，看起来并不体面，甚至一度成为被群嘲的对象，然而断臂止血不仅让万达活了下来，还让王健林意识到了地产行业的风险性，使得万达实现了一系列的战略转型。而随着近几年的发展，万达如今在地产界，还是“小日子过得很不错”的企业。

再看看现在的恒大，董事长许家印已经是焦头烂额。而事实上，恒大灾难是天灾吗？恐怕更是人祸。

即使2016年“房住不炒”政策发布后，许家印仍然自信地拿地，持续“三高”，以为依然可以复制过去的成功，谁料“三道红线”“两个上限”等高压政策相继执行。而在国家严厉收紧房产信贷并整顿市场秩序的过程中，恒大靠现有资金和募集来的资金，根本支付不了到期债务及利息，自然引起了市场恐慌，进而彻底摧毁了其募资能力，更引发了客户挤兑——这一恶性循环使得危机爆发。以至于，外媒称恒大危机是“中国的雷曼”。

因此，有专家表示，恒大的失败主要是源于企业家认知的失败。其中，误判房地产形势，经营模式不做调整，复制过去的经验和做法，甚至无视政策而“顶风作案”等一系列举措，都使恒大陷入泥潭。因此，认知局限是导致恒大失败的原因，而非企业的能力问题。

《大学》中有这样几句话：“知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。”而恒大首先就缺少了“知止”的心态和思考意识。

几年前，马云曾总结道：作为企业家，不同于生意人，不同于商人，生意人是有钱就要干；商人是有所为，而有所不为；企业家却要以家国利益为重，以未来利益为重，以社会利益为重。商业，是必须要由思想去引领的。

现在，中国依然有这样的企业家，先人而后己，在这样的格局下，必然能把企业持续做大做强。因此，中国自古就有政商关系一说，而这直接影响着企业能否长期发展。

政策红线永远是企业的底线！

令人遗憾的是，当恒大危机爆发之前，据传许家印及一些高管，已经将资产变现、成功抽身。

因此，对于要不要救恒大的问题，外界一直争论不休。依然不乏优质资产的恒大，是寻找买家，把资源变现续命，还是另有打算，外界也是猜测不断。但可以确定的是，此次恒大危机如果不能妥善解决，不仅会失去市场的信任，也同样会失去内部员工的心，导致内忧外患、腹背受敌。据恒大内部员工透露，12万余名员工中，许多人都购买了恒大财富的产品，还有不少员工将产品推销给了亲朋好友。因此，员工的利益也被绑在了恒大这艘大船上。

有分析人士明确表示：恒大要度过此次危机，必须下血本，即使降到地板价也要尽快甩卖。还有人说，恒大或将以破产威胁政府，逼国家队介入救援，让国家当冤大头。但有一个事实是，所有房企都要认清调控政策的出台，旨在规范市场秩序，稳定价格预期，而不是和整个行业或某家房企过不去。企业必须根据政策变化主动调整适应，遇到问题要尽力自救，而不是坐等救援，甚至试图推高冲突，要挟国家出手相救。

国家真怕恒大以破产要挟吗？答案是否定的，一方面相关部门派工作组介入，约谈恒大高层，要求恒大履约；一方面不少地方政府已发文要求停止发放恒大地产当时的项目贷款，而此举目的是围绕恒大划出一个“风险隔离带”，使其在隔离带内自爆，减小震荡冲击，以免风险殃及社会层面与整个金融系统。可见，相关部门已经做好了最坏的准备。

近期，无论是国家统计局发言人，还是中国人民银行、银保监会等监管机构都明确表态：“未来会坚持房住不炒的原则，持续稳定价格预期，运行整体上保持平稳态势”“恒大必须努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。”

而此次恒大危机，必然会给所有行业、企业、企业家们带来启示：政策红线永远是企业的底线，中国企业必须从野蛮生长阶段，进入理性回归阶段，从而创造一个全新的商业文明时代。