地产投资的机会和陷阱

转发来源：伯言的投资思考

8月地产销售环比再次下降，但是可以看到降幅在收窄。未来一段时间地产市场可能处在一个政策面不断回暖，基本面不断寻底的过程，我这个过程里我认为有两个大的投资机会和一个投资陷阱。

机会一：地产供给侧改革的赢家：高销售高信用高拿地的地产股

我在《我的地产股投资思路及基金推荐》主要写这方面的机会，文中推荐的富国金融地产今年收益已经翻红，地产行业玩家众多，之前由于政策上对于地产融资端的过度放松导致高周转模式盛行，大家都难赚钱。

状况在最近一年多来有了改变，三道红线为代表的政策约束叠加近几年的销售不畅，高周转模式玩不下去，很多地产商退出了拿地行列，而地方政府出于财政的需要要维持一定的卖地收入，因此只能降低地价并推出更多好地块来卖，这对于仍然有拿地能力的地产企业来说是状况的极大改善。

以滨江集团为例，过去滨江集团的拿地的净利润水平在1-2个点，而今年第一批次拿地估算净利润达到了8个点，并且第二批次拿地的净利润更高。

因此这个阶段如果能够依靠高销售高信用多拿一些好地，就能为未来两年打下高成长的种子，这些高利润的地从今年四季度开始就会陆续上市，业绩兑现并不久远。

附今年一、二批集中土拍的拿地情况供大家参考

机会二：民企地产公司幸存者的 高收益债

过去几年中国民企地产公司持续不断的暴雷，基本上每个季度都有违约或展期的现象，导致地产债价格不断下跌。

这个现象在今年3季度达到了顶峰，典型的就是金地和龙湖在没有违约迹象的情况下债券被大幅抛售，金地境内债一度被砸到50元以下，龙湖境内债被砸到70元以下。

这表明市场出现了极端的恐慌，而出现这个恐慌跟中国目前的信用债市场结构是高度相关的，中国目前的信用债主要玩家还是大型机构投资者比如公募、保险、银行等，信用债在他们总盘子里占比小而风控要求极高，因此会出现清仓式减仓，3季度地产债的抛售可以理解为过去市场是对地产公司暴雷的担忧，如今已经变成对地产债本身价格波动的担忧，因为一旦波动到一定程度就要被迫卖出，但不如直接卖出，因此出现了一些基本面良好的民企地产公司和混合所有制地产公司的债券被大幅抛售。

但当下来看，很多地产公司一年内已经没有高额债务待还，并且销售也在转暖，甚至像新城控股这样本来已经停止拿地的企业，最近也开始在上海拿地了，侧面表示财务状况有所缓解。

而从市场来看，无论是人民币地产债还是地产美元债价格都有底部企稳回暖的迹象，是可以重点关注的投资方向，但这块个人投资者难以直接参与，可以通过私募基金或者公募基金专户来参与

另外债券投资除了考虑偿债能力也要考虑偿债意愿，因此建议重点考虑境内债，不排除个别民营地产公司对于美元债虽有偿还能力但偿还意愿不足。

投资陷阱：地产链，尤其上游公司的股票

伴随近期地产版块的强势上涨，一些地产产业链的股票也开始上涨，包括下游的家居家电也包括上游的建材

但这块我认为可能会是投资陷阱，尤其是产业链上游

从中短期看，地产销售仍然在持续下滑，全国的的销售同比上涨预计要到明年底后年初。而从今年地产拿地的情况来看，开工复苏更是久远，大概率明年开工是继续下滑的。

从长期看，中国的城市化已经进入尾声，对上下游的需求拉动只是变弱，下游还有二手房交易再装修的逻辑支撑，上游更依赖新建房推动。

并且地产公司的暴雷还没有完全结束，地产产业链公司的应收坏账仍然存在再次计提的可能，因此认为产业链弹性更好的投资思路可能会是个陷阱

也许地产产业链上也不乏有因为竞争格局改和自身管理能力强而基本面走好的个股，但那是个股逻辑，从版块来说反转还难以看到。