城市民宿，为什么“短命”？

图片来源@视觉中国

文 | 空间秘探，作者 | 大奇

近日，北京市政府有关部门正式出台新规——《关于规范管理短租住房的通知》首次明确，北京市将按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房；在其它区域经营短租房住房的，需要符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业委会、物管会或本栋楼内其他业主的书面同意。该文件一经发出便引起了民宿短租业界的极大关注。虽然这是一份市级政府的政策文件，但其透露的政策方向和监管细则势必会成为全国各大城市的重要参考。

许多民宿从业者，在历经2020年的艰难之后，不得不选择退场。城市民宿本无疑是一股主力，一线城市在用户体量、高频的交易场景、相比旅游目的地更加稳定的需求等方面都有极大的想象空间，且不像乡村民宿那般有无法回避的淡旺季，如今显现“暮气”，其背后到底是疫情之过，还是政策是挫，还是自身之错？本文略作探讨。

城市民宿，算不算民宿

2013年前后，共享住宿、共享出行等新业态在全世界风起云涌，政府出于鼓励新经济的考虑，对通过互联网平台获客的城市短租房这一“新业态”，并未进行实质性的打击。城市民宿、城市短租也由“非法地带”进入“灰色地带”，监管政策对其也未予以明确。

在此背景下，城市短租迎来快速发展。美团发布的《2019城市民宿创业数据报告》显示，2017到2018年民宿市场增长迅猛，在线房源数增至百万规模，互联网流量也成为城市民宿快速发展的武器。《2019城市民宿创业数据报告》显示，47.6%的用户会选择100-200元的民宿，选择300元以下民宿的用户占比超八成。这一价格远低于同区域、同档次的酒店住宿价格。爱彼迎、小猪短租、美团旗下榛果民宿、携程旗下有家美宿、途家等众多平台的入场，不仅使城市民宿的获客摆脱了发小广告、人拉人的传统方式，还为其注入了巨额的线上流量以及平台强大的品质背书。

上述城市民宿的“起源”、发展，仿佛并没有乡村民宿那般与“诗和远方”同频共呼吸，而是充满了接地气的“土味”，这或也是许多业界人士并不承认城市民宿是民宿范畴的重要原因。

纵观中国民宿产业特性：高端民宿不依托风景区客源市场，都表现出逃离大众区域、倾向自然舒适环境私有化的选址取向，拥有强大的资本网络、先进的管理设计团队；中档民宿对外部依赖性较强，需要依托旅游资源和风景景观，多为商业性民宿，是典型的旅游小企业；低档民宿的出现是流量集聚倒逼住宿配套的诞生，在乡村体现在多为本地人改建自家房屋自营为主，在城市中则是更接近租赁公寓、社区民宿，本质上都是小旅店类型。

根据上述特性，这几年乡村民宿的发展日趋高端，重视文化及特色，强调交流，是一个公共空间；城市民宿虽然在设计及运营上有不少变化与进步，但整个产业结构，并不如乡村民宿那般“长进”，多数还在中低端徘徊，强调便宜、便捷，是一个私人空间，其实就是变相的宾馆和招待所。

城市民宿困境

城市民宿与乡村民宿从市场环境与需求来看，各有优劣不相上下。疫情之下，上半年的民宿行业叫苦连天，而到十一假日，大部分还活着的乡村民宿感到了喘息的机会。城市民宿的产业现状，总体不如乡村民宿那样“蒸蒸日上”，那么城市民宿的困境何在？

• 政策倾斜 

城市民宿曾享受过政策的鼓励，但甘于享现成之利的人簇就了城市民宿的大多数，这就很危险，乱象频出后遭受管制也是情理之中。与此同时，政策鼓励有特色的乡村民宿发展，地方政府积极扶持特色民宿，一来一去，城市民宿显得尤为吃力。此外，乡间民宿的主导方，由设计师、文青群体逐渐转移向政府、地产，作成产业。这和咖啡馆发展历程很像，活下来的往往都是那些很会经营的。

• 来自城市商旅酒店的冲击 

疫情下，经济内循环的推动中，消费者开启轻旅行模式，城市商旅及度假酒店发展迅猛，以满足日益上升的城市度假需求。乡村度假或城市周边游，人们愿意选择民宿，因为那些民宿处在相对独立的环境，且品质感较好，从环境到硬件都让人比较放心；去到城市，则更愿意选择商旅酒店或城市度假酒店，在人口密集地带，有标准的酒店可以最大程度上排除顾虑。城市民宿难以抓住这一波关键流量。

• 行业整体升维过慢 

城市民宿大都在玩空间，刷的是ins网红风，而乡村民宿固然也刷网红风，但也的的确确吸引了大批文艺设计师在玩建筑，拍的是文化大片。升级迟缓的城市民宿，较难占有消费者心智。另一个显现便是，城市民宿呈两极分化状态，优秀的的确很高级，但很多有态度的就干脆做精品酒店了，差一点的就沦为了“二房东”，导致整个行业整体调子不是太高。

• 弱运营结构，导致粘度缺失 

城市民宿的弱运营结构，不容易建设自己的私域流量。城市民宿的优势在于开放性流量较大，没有淡旺季，然而公域流量没有记忆，一旦风险来临，很难调动起来自救。空间秘探此前发布过一篇题为《一家民宿酒店预售300万元的秘密......》所提及的是极具民宿情怀的诗莉莉，在2020年初凭借调动私域流量，15天预售客房10000间夜，现金流达300万元的成绩。这便是日常重运营的粘度所产生的效益。

​功能型or经营型 什么才是推动行业的力量

城市民宿通往成功的小道也许很多，但一个产业只有多数走上大道，整个产业才能上道。那么什么才是推动行业的力量？我们不妨看看整个大住宿产业都在关注的要点是什么，是“运营”。城市民宿应该是经营型空间，如果只当是个租赁生意，做了单一功能性空间，那就真的成了民宿业的“门外汉”。

事实上，城市民宿也并不是只有高阶定位才能实现运营理想，如果我们把城市民宿的形态大致分为租赁式、分享式、民宿式三种类型，无论哪种类型，或都有实现空间运营的条件。

• 租赁式 

国内的城市民宿经历了从自持物业到二房东的发展，未来，更好的方式是借助于科技或运营平台方，实现统一运营管理方案。由平台方进行资产管理，并提供装修服务以及管家服务，或者房东自行加入一些集群管理平台。非常随性的个体二房东，将难有出路。

• 分享式 

Airbnb的初衷一直是分享式理念，即“共享住宿”，把自己家里多余的空间分享出去，理想状态是：客人与主人一家其乐融融，客人可在此过程中，生发各种各样的社交行为，切实的去体验在地生活，理解当地生活文化，并通过这种愉快的宾主关系，交上几个朋友。只可惜外国人对陌生人是好客的，开放的，中国人则是内敛的羞涩的，有陌生人在家里是防备的不自在的，对亲朋好友可以是热情好客的，对陌生人则是疏离的。

所以Airbnb的社交文化，共享文化，在中国的土壤中并没有充分体现出来。但我们可以看出，“共享住宿”的初心里面就是有带有运营的微型社交圈。

上海有家民宿叫做“长物庄”，虽然重心是做长租民宿，但分享式的理念却是做得极其到位。年轻住客聚到这幢文艺的小洋楼里，一起分享食物、分享时光，融洽、活力、有趣，共享生活。他们或是中国的共享文化坚守者。

• 民宿式 

民宿式指的是那一波城市民宿品牌或空间开创者，它们往往有如“精品酒店”的形式存在，具备独立运营的基础条件，而非分散在社区中。不少一二线城市都隐藏着许多时髦的避世之所，有些都按照星级酒店标准设计建造和服务运营，它们甚至成为城市更新不可或缺的设计力量。

比如，复兴东路上的上海渝舍印象，原本是一栋老宅子，生得低调，毗邻豫园，周边是老上海的风貌。昔舍•家宅坐落在上海愚园路532弄的柳林别业，是一栋三开间独栋花园洋房，建造于1912年。现在是一个集居住、聚会、零售为一体的复古美学体验馆。它们吸引的不止有对海派文化充满兴趣的外国友人，不甘平庸追求个性化的外地商务旅客，还有很多本地居民，更通过市中心的便利及产品特色，吸引非周末的商务人群。

这些城市民宿其实与乡村高端民宿并无二样，只是地域不同罢了。城市民宿与乡村民宿既然同为民宿，本就应该有可通理之处。

民宿的“底气”在哪儿？

整体来看，这次北京出台的短租文件是一次大洗牌，也是行业发展的分水岭，大量城市民宿存量房源将面临洗牌压力。也有业内人士指出：未来不符合条件的民宿将经历淘汰或调整，城市民宿数量也就会有所减少，长远来看，这有利于行业的健康发展，只是短期内对城市民宿的冲击难免。事实上， 民宿产业发展至今，即使没有政策干扰，行业也会逐步历经洗涤，酒店业已历经多次升级潮，城市民宿的升级潮，迫在眉睫。那么，未来，什么样的民宿，才更值得行业期待？

• 职业化 

所谓职业化，倒不是要像酒店那样凡事标准化，而是运营者的专业程度，二房东是谁都可以做，但开民宿是有门槛的事。职业化分两种情况，一种是商业化，品牌化发展，那是团队运作；如果是自主经营，需要职业选手进场，才能胜算更大。

• 个性化 

民宿需要履行“住宿职责”，也不能忘记展示个性。民宿出现的初衷，很大原因是因为酒店千人一面，无趣乏味而诞生的，强调的是个性、与众不同，非工业化。当越来越多的民宿经营者奔着市场红利而来时，民宿便开始面临定位失准的发展困境。

为了在这波红利中抢占先机，许多创业者开启了复制粘贴的模式，使得民宿丧失了个性化和文化底蕴，而这个，恰恰是民宿的灵魂所在。城市民宿，应该是有生活态度之人的隐秘世界，在这个小型生活场当中，无论何种定位，都应该尝试实现自由的设计和生活表达。

• 人性化 

人性化其实跟运营力密不可分，人性化的舒适感，就是在运营环节及服务过程中所展现的。过去，城市民宿的人性化展现相对比较缺失，很多运营者根本不在民宿现场，客人抵达时甚至需要在门口等候房东来开门，沟通顺不顺畅恐怕还要视房东当天的心情来定。

未来，城市民宿的人性化服务，还有很大的提升空间，大品牌各种定位的商旅酒店在城市中的覆盖面越来越广，如果城市民宿还做不出自己的特色来，还在服务环节掉链子，只会越来越难以在城市立足。

在每个行业在发展过程中，都会面临起落与选择，消费者的消费选择会更加理智，民宿人对行业的理解应变得更加专业。民宿从来不是弱不惊风，只要人们还想去到更美的地方，住到一个更美的院子，那么民宿就有它存在的理由。但前提是，你要真的有一个“院子”，并且，它足够美。

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