估值160亿美金的“二房东”生意，你看得懂吗？

文  |  范宇

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随着国家级众创空间名单的公布，河南8家荣幸上榜，没有评选上的暗自神伤，评选上的皆大欢喜，一些正着手准备的更加躁动不安。

众创空间空间开始要从wework说起。

国外知名空间运营商wework作为已遍布全球的办公场所，在全球37个城市有超过100个地点。如果你对概念不够理解，我们可以把它比喻为“二房东“，它从一个Idea到估值160亿美金的项目，只用了五、六年的发展时间。

而在中国，“众创空间”一词，最早于2015年1月28日由中央文件第一次提到，来源于政府号召的“大众创业，万众创新”。其最初的本质就是孵化器，但现今含义已大大延展，并逐渐成为人们眼中的香饽饽。

我们看到在不远的将来，越来越多小企业会走进联合办公，享受其带来的便利，尤其当企业人数在40或者50人以下的时候，你会发现自己租办公室并进行装修是件及其不划算的事情。随着以优客工场，P2，纳什空间，方糖小镇等众创空间为代表的崛起，引来的辩论与争议也络绎不绝。

在2016年初的全国科技工作会议上，据保守统计，全国各类众创空间已超过2300家，科技企业孵化器、加速器2500多家，共计约4800家。当然，这只是在官方登记在册的数量，实际规模远超于此。

较为官方的定义是：众创空间是指为创业者提供包含工作、网络空间、交流与资源共享空间在内的各类创业场所，为创业者提供低成本、便利化、全要素的创业服务平台，并开展社会化、专业化、市场化、网络化的特色创新创业服务，是合法注册的独立法人。

这个解释未免有些高大上，为了让大家更易理解，我们用一个音量条来进行比喻：

Min：音量条的最小处为孵化器，重商业模式为投资孵化优质的创业项目，一般投资数十万元占股10%以下，顺便提供实体的办公场地，也是为了帮助项目在初期最薄弱的时候快速成长，场地一般免费或收取极低的费用，项目最多可在场地里孵化3-6个月，即启动下一轮融资，成功便可出孵，以此循环往复资本投资的经营主线。典型代表为创新工场，车库咖啡等，经营多年，阅项目无数，但无需更多的物理空间。

Max：音量条的最大处为商务中心，在很好的地段（各城市CBD，中心广场），装修精良，商务风浓重，即租即用的高档办公室，最小单元按办公位/月出租，价格不菲，服务为简单的接收快件，电话传真等。

Medium：音量条的中间处即为联合办公，简单而言就是“整批零租”的模式，将旧厂房，超市，传统商业等地产整块大面积租下，进行改造，装修为可拎包入住的独立办公室或开放式工位，对外出租，价格适中。同时，联合办公运营商会注重对入驻企业的服务，但大都为第三方的服务商引入对接。在此之上，联合办公空间更强调“商业社交”，会经常性的组织各类活动，如讲座，公开课，节日party等等。

严谨起见，以上提到的国外与国内所有情况，我们统称为“空间运营商”，即基于实体物理空间进行各种业务或场地经营的服务提供商。当然如上所提到的比喻，只是简单的以经营模式划分，没有孰优孰劣之分，因为现在很多的空间可能会兼备多种功能为一体，复合经营，很难严格区分定义其为某一种模式。

Wework或者说联合办公空间，即为典型的协作型模式的共享经济，所以也可以称之为共享办公。

联合办公本质就是共享经济，共享经济的概念近年来被炒的尤为火热，大家熟知的Uber，滴滴，Airbnb等巨头都是共享经济的杰出典范，其实共享经济不仅仅是简单的打个车，订个房间，其主要可分为如下三种模式：

• 以产品为中心的模式：典型代表如Airbnb、滴滴等。

• 再分配市场的模式：典型代表如PP租车，闲鱼等。

• 协作型的模式：典型代表如Wework、在行、UGC领域等。

针对小微企业与初创团队而言，按需（按工位）所租还是非常划算的，Insight杂志为我们提供了一组统计数据（全球联合办公与传统办公室的价格对比，4个工位办公室vs 55㎡办公室）：以北京中关村地区为例，4人办公室$101,111/年 =1411元/月/工位；而如果按传统写字楼租赁为$39,090/600平方英尺/年 =12.87/天/㎡；作为对比，我们不用表中的55㎡办公室，按一个4人办公室加上会议室等面积≈40平米（10平米/人国际惯例）计算，则需15447元，折合3861元/人/月。

如此，不难看出Wework的盈利核心，虽然换算成平米数价格昂贵，但对于中小微企业而言，还是相当的划算。

小结：

绝佳的地理位置，舒适轻松的环境，丰富的活动与社交，高性价比的租赁模式，这些都是成就了Wework的核心因素。

中国的小微企业数量与商业地产供给量均在攀升，到2020年，中国经济排名前20位的城市，商业和写字楼面积将达到3亿平方米，其中30%将转化为各种共享空间。对于增量供给而言，出路无非有3种：

1.   改变产品性质，比如现在的很多传统商业的变革，融入了IP，社群等内涵；

2.   降价促销，当然这最不可能发生，会引发一系列连锁反应；

3.   产品升级，也就是习大大提倡的“供给侧改革”，苹果卖不掉没关系，可以改果汁，做苹果派。

显然对于商业地产如此庞大的市场存量，产品升级是最佳出路，而联合办公这种业态模式，正是写字楼（商业地产）目前可见的最佳产品升级方式。

同时，随着社会分工的颗粒化，垂直化，专业化，大公司将会越来越少，笔者认识的不少朋友已开始从大公司离开自主创业，或尝试自由职业，更多的中小微企业将会诞生，这些以第三产业为主，知识、服务、科技型引导的中小微企业，正式联合办公庞大的受众群体。

很不幸，是的。办公服务是巨大企业服务市场中的一个领域，如同生活中的水、电、煤气，互联网公司所需的云服务一样，是必需品也是基础服务，几乎所有此类基础服务都有2个共同的特点：

1） 刚需，只要开公司就需要办公室（乔布斯也不能一直坚守在车库里）；

2） 微利，水电煤气永远不可能让老百姓消费不起，Amazon的云服务，其最低价格曾经有过1.2美分/小时，因为其电费成本约为1美分/小时（算上折旧与人工，不赔钱就不错了）。

经过市场教育，未来的联合办公将会逐渐成为商业社会的标配，成为基础服务IAAS层（Infrastructure As A Service），但如同其利润会持续降低。作为联合办公的空间运营商，最终比拼的就是运营效率，谁的运营做的好，成本控制低，谁就正盈利并活下去；反之，高成本的粗犷运营肯定会造成负利润并最终崩塌，如同现在的廉价连锁酒店行业一样。

未来在IAAS层之上，一定会出现相对应的PAAS层（比如为空间运营商提供设计、装修、桌椅，绿植等等），SAAS层（管理软件，企业服务）与之配套发展。

结语：

未来，每个地铁站出口可能都会遍布数家联合办公空间供你选择，而你需要的就是挑选你最喜欢的位置与空间风格，然后全身心投入到你的工作中去。这一切，都将是大势所趋。

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